Cláusulas abusivas de las hipotecas

Las cláusulas abusivas de las hipotecas son condiciones que los bancos imponen en los contratos de préstamo hipotecario sin negociarlas ni informarlas adecuadamente, generando un desequilibrio en perjuicio del consumidor. Son nulas de pleno derecho: se considera que nunca han existido, por lo que puedes reclamar su eliminación y la devolución de todo lo pagado de más, con sus intereses, con independencia de cuándo se firmó el préstamo o de que ya esté amortizado por completo.

Las más habituales son la cláusula suelo, los gastos de formalización, la cláusula de vencimiento anticipado y la cláusula multidivisa.

Fija un interés mínimo en el contrato al margen del interés real del mercado, muchas veces bajo una denominación difícil de reconocer. Desde la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE) de 21 de diciembre de 2016, los bancos deben devolver todo el dinero cobrado de más por esta cláusula.

Son los gastos que conlleva formalizar el préstamo y que no debían recaer solo en el cliente. Actualmente se pueden reclamar la factura de notaría de la escritura del préstamo, los gastos de tasación, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los gastos de gestoría impuestos por el banco y la comisión de apertura (hasta el 1 % del préstamo). El Tribunal Supremo declaró nulas estas cláusulas por abusivas; salvo el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el resto siguen siendo reclamables.

Permite al banco dar por vencido el contrato y exigir la devolución total del préstamo ante el impago de una o varias cuotas. El TJUE la anuló en 2017 por desproporcionada. La Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario limita su aplicación a incumplimientos que superen determinados importes. Si has dejado de pagar alguna mensualidad, conviene intentar primero un acuerdo con el banco y, si no es posible, solicitar judicialmente la nulidad de la cláusula y la suspensión de la ejecución hipotecaria, además de valorar la dación en pago o la reestructuración de la deuda.

Expresa el capital y las cuotas en moneda extranjera (normalmente yen o franco suizo). Si esa moneda se aprecia frente al euro, la deuda aumenta. El TJUE la declaró nula en 2017 por falta de transparencia sobre los riesgos. Puedes reclamarla si no tienes un perfil cualificado y el banco no te informó de forma fehaciente, incluso en hipotecas ya amortizadas.

1. Revisa tu contrato para comprobar si contiene alguna cláusula abusiva (te asesoramos gratis).
2. Presenta una reclamación por escrito ante el servicio de atención al cliente del banco, indicando la cláusula y el importe a recuperar. Guarda copia sellada.
3. Espera la respuesta del banco (máximo dos meses). Si acepta, firmaréis un acuerdo; si no responde o rechaza, se acude a la vía judicial.
4. Demanda al banco ante los juzgados especializados con la ayuda de nuestros abogados y procurador. En la mayoría de los casos el juez obliga al banco a eliminar la cláusula y devolver el dinero con intereses.

Escritura del préstamo hipotecario, escrituras de subrogación y novación (si proceden), recibos de la hipoteca y cuadro de intereses y amortizaciones.

¿Puedo reclamar aunque mi hipoteca esté cancelada? Sí. Que esté amortizada no impide recuperar lo pagado de más.

¿Qué plazo tengo? En principio, la reclamación está abierta sin límite de plazo.

En Abogalis revisamos tu documentación de forma gratuita y, si tienes derecho a reclamar, iniciamos el proceso solo si decides hacerlo. Consúltanos sin compromiso.