¿Te preocupa la ocupación ilegal de tu vivienda?

Tiempo de lectura: 7 minutos

La ocupación ilegal de viviendas o inmuebles es un problema que se ha incrementado de forma exponencial a lo largo de estos últimos años y es motivo de preocupación cada vez más generalizada entre los propietarios de viviendas que se ven privados de su uso, suelen sufrir daños considerables en estos inmuebles y en muchas ocasiones llevan aparejados importantes problemas de convivencia.

¿Qué es la ocupación de inmuebles?

La ocupación se refiere a cualquier clase de inmuebles y no solo cuando los mismos están desocupados, sino que se ha extendido a segundas residencias e incluso a viviendas que se encuentran “sin moradores “ durante breves periodos de tiempo.

La ocupación no es un derecho, no puede tolerarse ni quedar impune

Hay que partir de una primera premisa que creemos indiscutible : La ocupación no es un derecho, no puede tolerarse ni quedar impune.

Desde un punto de vista jurídico, la ocupación ilegal debemos entenderla como la entrada o la  permanencia, por un sujeto,  en un inmueble, contra la voluntad del titular del mismo. 

Esta ocupación se puede combatir desde diversos órdenes por lo que debemos delimitar ante qué tipo de “ocupación ilegal” estamos, para determinar la estrategia jurídica correcta a aplicar.

rotura de una puerta para ocupar una vivienda

¿Cómo defendernos ante una ocupación de un inmueble?

Tenemos dos vías principales para defendernos de esta ocupación.

Vía Penal

Desde un punto de vista  penal la ocupación puede integrarse en dos diferentes delitos:

Allanamiento de morada  – Código penal Artículo 202

1. El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador, será castigado con la pena de prisión de seis meses a dos años.

2. Si el hecho se ejecutare con violencia o intimidación la pena será de prisión de uno a cuatro años y multa de seis a doce meses.

Con este tipo, el  Código Penal trata de proteger el derecho fundamental recogido en la Constitución de la intimidad personal y familiar ( art 18 CE) y la inviolabilidad  del domicilio. Se protege todo tipo de vivienda, domicilio habitual u otra vivienda ( segunda vivienda). No importa si el propietario la tiene desocupada por un corto periodo de tiempo, horas, fin de semana o por tiempo más largo.

Usurpación  – Código penal Artículo 245 

1. Al que con violencia o intimidación en las personas ocupare una cosa inmueble o usurpare un derecho real inmobiliario de pertenencia ajena, se le impondrá, además de las penas en que incurriere por las violencias ejercidas, la pena de prisión de uno a dos años, que se fijará teniendo en cuenta la utilidad obtenida y el daño causado.

2. El que ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular, será castigado con la pena de multa de tres a seis meses.

En este caso la protección se centra en el derecho a la propiedad que también esta recogido en la Constitución en el art. 33 CE.

En ambos caso hay que poner en marcha la maquinaria judicial, bien mediante la presentación de denuncia ante la Policía Nacional o la Guardia civil para que lleven a cabo el correspondiente atestado, o bien, directamente presentado una denuncia ante el juzgado de guardia competente.

El procedimiento penal suele ser una vía mas rápida para conseguir el desalojo de la vivienda, pero hemos de tener en cuenta las peculiaridades de la ocupación para determinar si es mas interesante esta vía o la civil. Existen principios penales que  van a “favorecer” la situación  de los ocupantes   como son el principio de presunción de inocencia y el in dubio pro reo , interpretando las normas y la situación de la forma mas beneficiosa  para el “delincuente ”.

 Hay que tener en cuenta que es conveniente que el perjudicado pida, y cada vez con mas frecuencia así lo hace el Ministerio Público, la adopción de medidas cautelares para que se puedan desalojar a los ocupantes, en tanto se tramita el procedimiento penal. Hay tres formulas fundamentales : 

1.- Solicitando la “medida cautelar inaudita parte”, sin ni siquiera escuchar a la parte ocupante. El juzgado acordaría la medida en función de las circunstancias del caso,  sin perjuicio de la continuación del proceso, para depurar responsabilidades penales y en su caso para ratificar vía sentencia las medidas cautelares acordadas.

2.- Solicitando una medida cautelar ordinaria, previa al juicio, donde el juez señalará una vista preliminar para que los interesados aleguen cuanto estimen oportuno antes de resolver sobre la petición.

3.- En el acto del juicio, para que cuando se dicte sentencia y solo para el supuesto que esta fuese condenatoria y se interpusiere recurso de apelación por la parte contraria evitando el retraso que el recurso podrían conllevar en cuanto la recuperación del inmueble.

En cualquiera de estos supuestos y si el juzgado admitiese esa medida cautelar, la víctima obtendría una rápida reparación, recuperaría el inmueble, y se mandaría un mensaje claro a las organizaciones  criminales: cometer estos delitos no es rentable.

Vía Civil

Dentro de la jurisdicción civil nos encontramos ante diversos procedimientos que pueden ser útiles para recuperar la posesión del inmueble.

1º Procedimiento Ordinario

 El legítimo poseedor de un bien inmueble (propietario, arrendador, usufructuario) puede hacer valer su derecho frente a quien perturba el derecho posesorio ilegítimamente.

Este procedimiento seria el más conveniente si tenemos dudas sobre si quien ha ocupado el inmueble pueda tener algún derecho/  motivo justificado para ese acto y su forma de actuar pueda verse legitimada por algún título jurídico.

En este procedimiento se entra en el fondo del asunto, se realizan  todas las pruebas que las partes pretenden valerse y se dicta sentencia con efectos de cosa juzgada. No es el procedimiento más rápido, pero hace que se resuelva la controversia de forma definitiva cuando la sentencia sea firme.

2º.- Procedimiento juicio verbal de desahucio por precario

El desahucio por precario es el proceso para seguir cuando el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer un inmueble pretende recuperarlo al haber sido despojado de la posesión contra su voluntad, o bien, que ha tolerado o cedido voluntaria y a título gratuito esa  posesión, ante la negativa del ocupante a devolver la misma. El poseedor actual no tiene un título que lo legitime.

Este proceso tiene naturaleza plenaria, es decir, la sentencia que se dicte genera plenos efectos de cosa juzgada.

3º Juicio verbal para la tutela sumaria de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ella o perturbado en su disfrute

La idea general es conseguir un procedimiento que dé una respuesta adecuada al fenómeno extendido de la ocupación ilegal, la ocupación no consentida, ni tolerada.

Se trata de un proceso sumario cuya finalidad es la inmediata recuperación de la plena posesión de una vivienda ocupada ilegalmente–sin distinción de que se trate de vivienda habitual o de segunda vivienda- por quien se haya visto privada de ella sin su previo consentimiento. Dos novedades fundamentales:

El plazo de caducidad de un año que establece el artículo 439.1 de la LEC para poder ejercitar la acción.

La medida cautelar, que regula el art.441.1 bis de la LEC, conocido como ‘’incidente de recobro inmediato de la posesión’’.

El propietario de la vivienda ocupada puede presentar una demanda acompañando su título de propiedad o el que legitime su posesión, en la que solicite que se tramite por el procedimiento de juicio verbal y la inmediata recuperación de la plena posesión de la vivienda.

Por otra parte, se añade un nuevo apartado 3 bis al artículo 437, permitiendo que la demanda pueda “dirigirse genéricamente contra los desconocidos ocupantes de la misma”, sin perjuicio de la notificación que de ella se realice a quien en concreto se encontrare en el inmueble al tiempo de llevar a cabo dicha notificación.

 A la demanda se deberá acompañar el título en que el actor funde su derecho a poseer.

La notificación se hará a quien se encuentre habitando la vivienda y a sus ignorados ocupantes, pudiendo hacer la comunicación con la compañía de los agentes de la autoridad para proceder a la identificación del receptor.

Se les concede un plazo de 5 días para aportar algún título que legitime su estancia en la vivienda. En el caso de que el título no sea presentado, se ordenará la entrega del inmueble y se dictará la fecha en la que se realizará el desalojo, sin que esta decisión judicial se pueda recurrir.

Cuando se dicta la resolución con la fecha del lanzamiento de quienes ocupan la vivienda, se les notifica y pregunta si quieren que se dé conocimiento a los servicios sociales para que, en el plazo de siete días, puedan adoptar las medidas de protección que en su caso procedan.

Si la sentencia fuese estimatoria y no se hubiese ejecutado antes el desalojo cautelar, el demandante podrá instar su ejecución de inmediato.

En teoría este procedimiento está previsto para que en el plazo de 20 días desde la interposición de la demanda se lleve a cabo el lanzamiento, pero lo cierto es que puede durar meses o años en función de la saturación y atrasos que puedan existir en los Juzgados de Primera Instancia correspondientes.

4º Juicio verbal para la efectividad de los derechos reales inscritos

Nuestro ordenamiento da la posibilidad al titular de un derecho inscrito en el Registro a interponer esta acción. Se ejercita frente a un tercero que carece de titulo inscrito o con título insuficiente. Su base se encuentra en las disposiciones de la ley hipotecaria.

Esta vía es la que con más frecuencia están utilizando Bancos, fondos y sociedades mercantiles para recuperar la posesión de inmuebles.

Son presupuestos necesarios para la viabilidad de esta acción:

 Que el demandante inicial tenga inscrito a su nombre en el Registro, el dominio o derecho real cuya tutela solicita, en asiento vigente y sin contradicción.

 Que la demanda se dirija contra las personas designadas por el titular registral como causantes del despojo o perturbación.

 Que no proceda o se desestime la causa o causas de oposición que la persona contra quien se dirija la acción hayan podido alegar.

Conclusiones

Como se puede observar hay instrumentos legales suficientes para abordar desde el derecho  el problema de la ocupación ilegal de viviendas. Pero una cosa es la teoría y otra la práctica. Los procedimientos judiciales no siempre son los más agiles y la insuficiencia de medios en la administración de justicia suele provocar retrasos más allá de lo  deseable.

La ocupación es un fenómeno complejo, que debe ser analizado desde diferentes ópticas y es imprescindible un asesoramiento legal profesionalizado para no equivocarse en la vía a elegir  ya que se puede provocar aún mayores dilaciones y en consecuencia mantener una situación  de injusticia que provoca mucho problemas económicos a quien la sufre y supone un ataque directo a la propiedad privada, que es un soporte fundamental en nuestra sociedad.

Foto del autor

Alberto Vázquez

Alberto Vázquez Perfecto, Abogado del Colegio de Abogados de Salamanca con mas de 20 años de ejercicio profesional asesorando a los clientes para encontrar la mejor solución a los problemas jurídicos del día a día.

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